La vivienda con algún régimen de protección pública se destina a adjudicatarios que precisan vivienda porque no la tienen y por eso debe ser “residencia habitual y permanente” según señala la norma. Tiene un precio inferior al de mercado, variando su precio en función del tipo y de los metros, porque se ha subvencionado al promotor y/o al adjudicatario de distintas formas: ayudas directas e indirectas, se dan subvenciones a los adjudicatarios o se facilita el acceso a préstamos en condiciones ventajosas.
Dado que existe un gran “esfuerzo social” para ofrecer este tipo de viviendas, de ahí deriva la normativa que, al menos teóricamente, restringe la segunda transmisión de una vivienda protegida sin haber sido descalificada y antes de finalizar el plazo de vigencia de la protección, o que prohíbe la cesión a quienes no son sus adjudicatarios y el arriendo de viviendas protegidas o penaliza que una vivienda protegida esté vacía.
Sin embargo observamos una enorme tolerancia desde la Junta de Comunidades, que es la competente en este aspecto, e incluso una “justificación” la opinión pública hacia estos comportamientos, que son claramente perjudiciales para el conjunto de la sociedad y en especial para quienes no pueden acceder a una vivienda. Quizá una primera tarea sería concienciar sobre estos perjuicios y reclamar la colaboración ciudadana para combatirlos.
Debería existir una normativa sancionadora más eficaz en la Comunidad Autónoma que persiga el fraude y un servicio de inspección eficaz para evitar irregularidades que benefician a unos pocos y defraudan a la sociedad. Visitas periódicas, comprobaciones de presencia de los legítimos adjudicatarios, recabar denuncias, requerir la presentación de pruebas (tales como recibos de suministros que sirvan para determinar si una vivienda está ocupada y por quién) son mecanismos que se están utilizando en otras comunidades y que permiten sancionar e incluso recuperar viviendas para asignarlas a nuevos adjudicatarios.
Además se debería establecer una colaboración con Notarios y Registradores, así como con las promotoras públicas, para detectar posibles fraudes.
El ejercicio del derecho preferente de tanteo y retracto es un mecanismo que puede servir para evitar la especulación con la vivienda protegida y garantizar que siempre estén en manos de personas que reúnan los requisitos que se exigen a los primeros adquirientes. La idea es que si el adjudicatario quiere vender una vivienda protegida, primero que no se pueda hacer libremente sino de forma excepcional razonada y después que se venda por un precio que no supere al precio máximo legal del tipo de vivienda de que se trate y que quien la adquiera tenga las mismas condiciones que quien la compró. Por eso, cuando se obtiene autorización de la Junta para vender (lo cual debería ser una excepción, como queda dicho), ésta lo podría comprar a ese precio y adjudicarla en esas condiciones a un demandante inscrito en el Registro de Demandantes. Si no se comunicase la intención de vender y se produjese la venta, la Junta podría ejercer el retracto, o sea retrotraer la venta y adquirirla al precio de módulo.
Por otra parte la Junta de Comunidades tiene en su mano evitar el fenómeno del pago de sobreprecio en dinero negro si fiscalizase la compraventa de viviendas protegidas entre promotor y adjudicatario. Esta fiscalización está justificada por existir apoyo público en la promoción y por razones fiscales y no se comprende por qué no se ejerce.
Además, dado que existen tristes experiencias recientes en nuestra ciudad, vemos necesario un mayor control por parte de la Junta de Comunidades de los promotores de vivienda protegida (incluidas cooperativas auspiciadas desde promotoras o constructoras) que acceden al suelo público y por ello habría que tutelar o al menos vigilar. Se debe garantizar que se cumplen los plazos de ejecución, que se revierte el suelo cuando no se construye, que los precios son los legales, que no hay modificaciones sobre la marcha que supongan un sobreprecio, etc. No es comprensible que la Junta se desentienda de estas situaciones que no sólo perjudican puntualmente a los afectados sino que desprestigian el cooperativismo y en general la promoción de vivienda protegida.
Dado que existe un gran “esfuerzo social” para ofrecer este tipo de viviendas, de ahí deriva la normativa que, al menos teóricamente, restringe la segunda transmisión de una vivienda protegida sin haber sido descalificada y antes de finalizar el plazo de vigencia de la protección, o que prohíbe la cesión a quienes no son sus adjudicatarios y el arriendo de viviendas protegidas o penaliza que una vivienda protegida esté vacía.
Sin embargo observamos una enorme tolerancia desde la Junta de Comunidades, que es la competente en este aspecto, e incluso una “justificación” la opinión pública hacia estos comportamientos, que son claramente perjudiciales para el conjunto de la sociedad y en especial para quienes no pueden acceder a una vivienda. Quizá una primera tarea sería concienciar sobre estos perjuicios y reclamar la colaboración ciudadana para combatirlos.
Debería existir una normativa sancionadora más eficaz en la Comunidad Autónoma que persiga el fraude y un servicio de inspección eficaz para evitar irregularidades que benefician a unos pocos y defraudan a la sociedad. Visitas periódicas, comprobaciones de presencia de los legítimos adjudicatarios, recabar denuncias, requerir la presentación de pruebas (tales como recibos de suministros que sirvan para determinar si una vivienda está ocupada y por quién) son mecanismos que se están utilizando en otras comunidades y que permiten sancionar e incluso recuperar viviendas para asignarlas a nuevos adjudicatarios.
Además se debería establecer una colaboración con Notarios y Registradores, así como con las promotoras públicas, para detectar posibles fraudes.
El ejercicio del derecho preferente de tanteo y retracto es un mecanismo que puede servir para evitar la especulación con la vivienda protegida y garantizar que siempre estén en manos de personas que reúnan los requisitos que se exigen a los primeros adquirientes. La idea es que si el adjudicatario quiere vender una vivienda protegida, primero que no se pueda hacer libremente sino de forma excepcional razonada y después que se venda por un precio que no supere al precio máximo legal del tipo de vivienda de que se trate y que quien la adquiera tenga las mismas condiciones que quien la compró. Por eso, cuando se obtiene autorización de la Junta para vender (lo cual debería ser una excepción, como queda dicho), ésta lo podría comprar a ese precio y adjudicarla en esas condiciones a un demandante inscrito en el Registro de Demandantes. Si no se comunicase la intención de vender y se produjese la venta, la Junta podría ejercer el retracto, o sea retrotraer la venta y adquirirla al precio de módulo.
Por otra parte la Junta de Comunidades tiene en su mano evitar el fenómeno del pago de sobreprecio en dinero negro si fiscalizase la compraventa de viviendas protegidas entre promotor y adjudicatario. Esta fiscalización está justificada por existir apoyo público en la promoción y por razones fiscales y no se comprende por qué no se ejerce.
Además, dado que existen tristes experiencias recientes en nuestra ciudad, vemos necesario un mayor control por parte de la Junta de Comunidades de los promotores de vivienda protegida (incluidas cooperativas auspiciadas desde promotoras o constructoras) que acceden al suelo público y por ello habría que tutelar o al menos vigilar. Se debe garantizar que se cumplen los plazos de ejecución, que se revierte el suelo cuando no se construye, que los precios son los legales, que no hay modificaciones sobre la marcha que supongan un sobreprecio, etc. No es comprensible que la Junta se desentienda de estas situaciones que no sólo perjudican puntualmente a los afectados sino que desprestigian el cooperativismo y en general la promoción de vivienda protegida.
Aurelio San Emeterio, Concejal vivienda IU Ayto. de Toledo
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